Informe del mercado inmobiliario de Miami 2024

Resumen del mercado inmobiliario de Miami 2024

Los mercados inmobiliarios no siempre crecen de manera constante. Después de períodos de gran crecimiento, suelen pasar por ajustes. Aunque el aumento de los precios de las propiedades en Miami entre 2021 y 2023 ha sido impresionante, en los últimos 10 meses hemos notado una desaceleración.

Muchos vecindarios parecen estar en un mercado «más lento», el volumen de ventas se ha mantenido similar al de 2023, con precios, cantidad de ventas y niveles de inventario estables. Sin embargo, hay propiedades y rangos de precios específicos que están vendiéndose más despacio en comparación con el año pasado.

Esto es normal y, de hecho, saludable, ya que otros aspectos del mercado, como los ingresos de los compradores, necesitan ponerse al día.

Durante este período de increíble apreciación, muchos vendedores en Miami se han vuelto excesivamente optimistas, creyendo que los precios seguirán subiendo indefinidamente y sobreestimando el valor de sus propiedades y la confianza de los compradores, sin considerar factores económicos que podrían frenar el crecimiento, como las tasas de interés.

Es común que los profesionales del sector inmobiliario sean acusados de ser demasiado positivos, usando frases como «siempre es un buen momento para comprar». Nosotros, valoramos la honestidad.

En este informe, nos proponemos abordar la realidad de frente, discutiendo tanto las desventajas como las oportunidades.

A pesar de las preocupaciones en ciertos submercados y tipos de propiedades, seguimos siendo muy optimistas sobre el mercado de Miami a largo plazo (2025 y más allá).

Analizaremos estos mercados «más lentos» y también descubriremos comportamientos muy sólidos en ciertos submercados, especialmente en el sector ultra-lujoso y en el mercado primario.

En general, se han observado pequeños aumentos en el precio por pie cuadrado en la mayoría de los mercados, variando entre el 2 y el 7%.

El futuro de Miami en 2025 parece prometedor, y las perspectivas a largo plazo para el mercado inmobiliario residencial (en los próximos 3-5 años) son positivas, gracias a un notable crecimiento de la población y al desarrollo de los proyectos inmobiliarios en miami.

Miami seguirá siendo un centro atractivo para residentes y empresas de altos ingresos, con un gran potencial en la mayoría de los mercados de lujo.

A corto plazo, hay estabilidad y, en algunos casos, ajustes en ciertos mercados.

Los problemas se concentran en propiedades de menor calidad, como edificios viejos y casas antiguas, especialmente en áreas con alto riesgo de inundación.

Más adelante exploraremos oportunidades lucrativas, pero primero ofreceremos consejos para proteger tu patrimonio mientras lo haces crecer. ¡Vamos a ello!

El segmento inferior del mercado está desapareciendo

El mercado inmobiliario de Miami ha experimentado un cambio drástico. Los precios están aumentando y muchos compradores se están quedando fuera del mercado.

Además, el segmento de entrada está desapareciendo. En las áreas residenciales más codiciadas, como Coral Gables y Coconut Grove, las propiedades rara vez están disponibles por menos de $1 o $2 millones.

El costo por pie cuadrado ha aumentado significativamente.

Para propiedades de primera calidad y nuevos desarrollos, los precios superan los $1,000 por pie cuadrado. Este aumento se debe a la escasez y la alta demanda de ubicaciones cercanas a escuelas, bancos y oficinas.

En 2019, $1,000 por pie cuadrado era el límite para lotes secos, y $2,000 para propiedades frente al mar.

Hoy en día, $1,000 por pie cuadrado solo te brinda acceso a una casa bien mantenida en lugares como Coconut Grove o Coral Gables, pero no a una nueva construcción o a una casa en un terreno amplio. En resumen, el mercado ha cambiado de manera dramática. Vamos a profundizar en esta situación.

El segmento superior del mercado está cambiando.

Estamos viendo un aumento en la cantidad de casas que se venden a precios de $1,000 por pie cuadrado o más.

El Segmento Superior del Mercado Está Cambiando

Estamos viendo un aumento en la cantidad de casas que se venden por más de $10 millones.

El mercado está alto, ¿Puede subir más?

Los compradores ahora perciben que los precios de las propiedades son extremadamente altos en comparación con niveles anteriores. El hecho de que los precios en Miami sean ahora comparables a los de Nueva York o Los Ángeles está provocando un cambio en la percepción, lo que lleva a la hesitación de los compradores.

Tanto compradores como vendedores están considerando si deberían esperar.

El mercado se está ajustando a esta nueva realidad, pero no todos la han reconocido aún. Los compradores siguen mirando los precios de 2019, mientras que los vendedores se aferran a los de 2021. Sin embargo, el rápido aumento de precios está desacelerándose, lo cual es una parte normal del proceso de ajuste.

Aunque el inventario ha aumentado, esto no es necesariamente alarmante. Normalmente, un aumento en el inventario generaría preocupaciones, pero no es el caso en este momento. El segmento superior del mercado se mueve lentamente, ya que las personas se están volviendo más cautelosas con sus compras.

Los vendedores a veces no fijan precios razonables, esperando que un comprador adinerado pague precios exorbitantes por su propiedad. Además, muchos vendedores no saben a dónde mudarse, considerando las tasas de interés y los impuestos más altos.

Los valores de las propiedades han aumentado debido a la oferta limitada y el crecimiento poblacional. Florida, que está viendo la mayor cantidad de nuevos residentes de todos los estados de EE. UU., está atrayendo a contribuyentes de alto valor.

La llegada de individuos adinerados no solo está impulsando el crecimiento poblacional, sino también reemplazándolo. Con una población que sigue creciendo y haciéndose más rica, hay una escasez de casas unifamiliares de buena calidad.

Aunque hay una cantidad considerable de construcción de condominios y viviendas multifamiliares, las casas unifamiliares son escasas.

Miami está limitada por el agua y los Everglades, por lo que la cantidad de tierra es finita. La alta demanda de viviendas de calidad y la oferta limitada hacen que sea muy probable que este mercado siga creciendo, especialmente en áreas cercanas al núcleo urbano y las mejores escuelas privadas.

Psicología de compradores y vendedores en 2024

Obtenemos valiosa información de otros profesionales del sector y al combinar nuestras observaciones con datos, logramos identificar patrones más claros que nos ayudan a comprender no solo lo que está sucediendo, sino también las razones detrás de ello.

Esto nos permite hacer predicciones más acertadas y tomar decisiones informadas.

La psicología de los compradores en 2024 se caracteriza por la cautela, ya que enfrentan el «shock de precio» debido a los precios más altos, las altas tasas de interés y la escasez de opciones de calidad.

Esto lleva a muchos a «esperar el momento adecuado».

Para los vendedores, la falta de opciones de reemplazo dificulta su decisión de listar propiedades, y aquellos que lo hacen suelen esperar obtener el mejor precio. Sin embargo, se aconseja a los vendedores con casas menos que perfectas que ajusten sus expectativas.

En el mercado de lujo, especialmente en los segmentos más altos, las ventas son robustas, mientras que el mercado de condominios ha visto una desaceleración, con mayor demanda por edificios de lujo y nuevos proyectos.

De cara al futuro, una posible reducción en las tasas de interés podría liberar la demanda acumulada, aumentar la actividad del mercado y posiblemente generar otro aumento en los precios.

Los inversores en viviendas deberían enfocarse en áreas primarias como Pinecrest, Coconut Grove y Coral Gables, pero deben estar atentos a las tendencias de tasas de interés e inventario para adaptarse a los cambios del mercado.

Para quienes invierten en apartamentos en Miami, los nuevos productos ofrecen buenas opciones, aunque es importante ser cautelosos, ya que no todos los desarrolladores cumplen con lo prometido en el tiempo estipulado.

En los trimestres 2 y 3 de 2024, hemos notado un cambio en la mentalidad de los vendedores, quienes están más dispuestos a escuchar y reconocer que pedir precios por encima del récord por pie cuadrado no es efectivo con los compradores.

Esperamos que esta tendencia continue

Casas en Miami Beach: Aspectos destacados para 2024

Los precios de las casas en Miami Beach han aumentado en todas las gamas de precios.

Las casas de alta gama en Miami (de $5M a $10M) experimentaron un notable incremento del 12%, impulsado por una fuerte demanda de las casas frente al mar en Miami.

Aunque el inventario se ha reducido en comparación con el año pasado, el mercado sigue siendo moderadamente favorable para los compradores, con 12 meses de oferta.

En el segmento de $1M a $3M, sigue siendo un mercado favorable para los vendedores, con solo 6 meses de inventario, mientras que el rango de $3M a $5M es neutral.

Por encima de $5M, se convierte en un mercado moderado para los compradores, y el segmento ultra-lujoso (de $10M en adelante) cuenta con 15 meses de inventario.

Las casas más nuevas frente al mar, especialmente en las casas en Islas de Miami como Venetian, Sunset, Palm y Star, continúan alcanzando precios elevados.

Consejos para compradores, vendedores e inversores de casas

Compradores: Actúen rápidamente en las propiedades frente al mar de primera categoría, ya que es probable que los precios sigan aumentando. Si están interesados en oportunidades de construcción o terrenos, consideren Normandy Isle o Biscayne Point, donde los desarrollos de lujo están en aumento, pero el terreno y las casas antiguas para demoler son más asequibles que en otras áreas costeras.

Vendedores: Si poseen una propiedad en el rango de $1M a $3M, este es un excelente momento para vender y aprovechar la alta demanda. Igualmente, las propiedades de $3M a $5M siguen siendo muy solicitadas, al igual que las casas nuevas y frente al mar.

Inversores de lujo: Enfóquense en casas de alta gama o nuevas, y eviten las propiedades más antiguas frente al mar que tienen precios elevados. Aunque estén remodeladas, a menudo no cumplen con los estándares actuales, lo que puede resultar en un error costoso. Las rentas de lujo siguen siendo muy demandadas en Miami Beach, especialmente durante la ajetreada temporada de invierno.

Comentarios sobre transacciones específicas y predicciones para 2025

La venta récord hasta ahora fue la casa en 98 La Gorce Cir, que se vendió por $62.5M, inicialmente listada en $75M. El mercado de lujo sigue prosperando y las propiedades únicas se están vendiendo rápidamente.

Este año hemos visto 5 ventas que superan los $4,000 por pie cuadrado. Todas estas son casas personalizadas, nuevas y frente al mar.

El mercado de Miami Beach es muy deseado por muchos individuos de alto patrimonio neto, y su llegada continua asegura que los mercados de lujo en Miami Beach seguirán siendo fuertes.

Apartamentos en Miami Beach: Aspectos destacados para 2024

En el mercado de apartamentos de Miami Beach, el inventario ha aumentado a 15 meses.

Aunque la mayoría de las propiedades siguen viendo incrementos en sus precios, aquellas en el rango de $5M a $10M han experimentado una caída.

Desde 2024, las nuevas listas han crecido un 17%, y las propiedades permanecen en el mercado un 40% más de tiempo, lo que equivale a 40 días adicionales antes de ser vendidas.

En general, el inventario ha aumentado, especialmente en el segmento de $1M a $2M. Sin embargo, en el rango de $3M o más, el inventario está disminuyendo ligeramente debido a menos nuevas listas y al aumento de ventas, con los segmentos de $3M a $5M y $5M a $10M manteniéndose fuertes.

South of Fifth sigue dominando, capturando la mayoría de las ventas de más de $10M entre South Beach y Miami Beach.

Los mejores desempeños incluyen hoteles-condominio como Edition, One Hotel and Homes, Setai y Continuum, que se destacan tanto en precios de venta como en volumen. En contraste, los condominios más antiguos como Portofino Tower y South Pointe Tower han tenido un rendimiento inferior.

Consejos para compradores, vendedores e inversores de apartamentos

Compradores: En el segmento más bajo del mercado, se observa el mayor aumento en el inventario, lo que podría facilitar la obtención de mejores ofertas. Al buscar apartamentos frente al mar en Miami, eviten los condominios más antiguos, ya que estarán bajo mayor escrutinio y serán más difíciles de vender en el futuro.

Vendedores: Si poseen un condominio antiguo con tarifas de HOA en aumento, no esperen demasiado para vender si planean hacerlo en los próximos años. Los compradores son cada vez más conscientes de los riesgos asociados con los condominios antiguos, y no querrán esperar a que otros propietarios de condominios antiguos empiecen a listar sus unidades.

Inversores de lujo: Consideren enfocarse en condominios más nuevos que ofrezcan muchas comodidades y sean atractivos para los inquilinos, como Five Park o el nuevo Perigon, que se encuentra en la playa y es uno de los condominios más deseados de Miami.

Informe de tendencias de apartamentos en vecindarios de Miami Beach

Este informe cubre algunas de las áreas de Miami Beach, incluyendo South of Fifth, Bal Harbour, Bay Harbor Islands, Surfside y Sunny Isles.

Mercado de Condominios

En el mercado de condominios de Miami Beach, el inventario ha aumentado a 15 meses. La mayoría de las propiedades aún están viendo incrementos en los precios, pero aquellas en el rango de $5M a $10M han visto una disminución.

Desde 2024, las nuevas listas han aumentado un 17%, y las propiedades están permaneciendo en el mercado un 40% más de tiempo, lo que equivale a 40 días adicionales antes de la venta.

En general, el inventario ha subido, principalmente en el segmento de $1M a $2M. Sin embargo, en el rango de $3M o más, el inventario ha disminuido ligeramente debido a menos nuevas listas y al aumento de ventas, manteniendo los segmentos de $3M a $5M y de $5M a $10M fuertes.

South of Fifth sigue dominando, capturando la mayoría de las ventas de más de $10M entre South Beach y Miami Beach.

Los mejores desempeños incluyen hoteles-condominio como Edition, One Hotel and Homes, Setai y Continuum, que se destacan tanto en precios de venta como en volumen. En cambio, los condominios más antiguos, como Portofino Tower y South Pointe Tower, han tenido un rendimiento inferior.

South of Fifth

Los apartamentos en South of Fifth siguen siendo un mercado muy deseado, pero actualmente enfrenta un mercado de compradores, con niveles de inventario que han aumentado a 15 meses desde 13 meses el año pasado.

Aunque los días en el mercado se han mantenido relativamente estables, ha habido un aumento en la oferta de nuevos condominios, con un incremento del 65% en el inventario, pasando de un promedio de 55 unidades el año pasado a 90 este año. A pesar de esto, los precios han aumentado en todos los rangos.

El mercado de SoFi sigue siendo muy demandado, logrando precios altos por pie cuadrado, especialmente en Continuum y Apogee. La mayoría del inventario está en el rango de $3M a $5M, con 12 meses de oferta, mientras que otros segmentos son más equilibrados, mostrando de 7 a 8 meses de inventario.

Surfside

Los apartamentos en Surfside están viendo incrementos de precios en todos los rangos, excepto en el de $1M a $3M. El mercado está dividido entre condominios más antiguos, principalmente en el rango de $1M a $3M, y nuevos condominios ultra-lujosos de más de $5M y $10M.

Es importante destacar que todas las ventas en el rango de $1M a $3M que vieron caídas de precios pertenecen a condominios construidos entre 1970 y 2003, siendo el más nuevo de ellos de 25 años.

Las casas en Surfside ahora están en el mercado por un promedio de 108 días, casi el doble que el año pasado. Las estadísticas clave incluyen:

• 50% más listados (30 frente a 22)
• 15 meses de inventario en general
• El mercado de más de $10M se está desempeñando bien, especialmente en condominios de lujo como Four Seasons y Fendi, con una unidad en The Surf Club Four Seasons vendiéndose por $6,500 por pie cuadrado, totalizando $48 millones.

La mayoría del inventario disponible se encuentra en el rango de $1M a $3M, que tiene 20 meses de inventario.

Un problema clave es que todos los condominios con precios inferiores a $5M tienen al menos 20 años, mientras que los condominios más nuevos solo se encuentran en el rango de $5M o más. Los compradores están siendo cada vez más cautelosos a la hora de invertir en propiedades antiguas.

Bal Harbour

El mercado de apartamentos de Bal Harbour se ha desacelerado significativamente, especialmente en los rangos de precios superiores a $3M.

Aunque las propiedades están pasando menos tiempo en el mercado, los niveles de inventario han aumentado a 23 meses, lo que refuerza el fuerte mercado de compradores que ya existía en 2023.

• Las propiedades en el rango de $3M a $5M han visto una disminución del 7% en los precios.
• Las propiedades en el rango de $5M a $10M han experimentado un descenso del 12%.
• En el extremo ultra-alto, con propiedades de más de $10M, las transacciones han sido mínimas, con solo 2 este año en comparación con 5 el año pasado (3 de las cuales estaban por encima de $20M). En general, el mercado de condominios de Bal Harbour ha mostrado una notable lentitud, con una demanda de compradores mucho menor en comparación con años anteriores. El inventario actual de 23 meses ha aumentado desde el promedio de 21 meses del año pasado, indicando un excedente considerable.

Sunny Isles

El mercado de Sunny Isles se ha mantenido estable en comparación con el año pasado en términos de inventario, listados, descuentos y días en el mercado. Sin embargo, los precios de venta han aumentado en todos los rangos.

Al examinar el inventario, hay una diferencia significativa entre las propiedades por debajo de $5M y las de más de $5M.

Se han realizado muchas ventas por debajo de $5M, con niveles de inventario alrededor de 5 meses.

A diferencia de Surfside, Sunny Isles todavía ofrece condominios relativamente nuevos (menos de 20 años) en los rangos de precios más bajos.

En contraste, el mercado de más de $5M tiene más de 30 meses de inventario, y el rango de más de $10M solo tuvo 3 ventas, a pesar de contar con 35 condominios disponibles.

Una razón para la lentitud de las ventas en el mercado de más de $10M es que Sunny Isles no tiene la misma calidad de condominios que otras áreas costeras.

Además, los nuevos desarrollos de condominios han absorbido gran parte de la demanda. Aunque proyectos como Acqualina Estates y Turnberry Ocean Club son impresionantes, pueden no ser atractivos para todos.

Muchos de los otros condominios disponibles no compiten bien, especialmente en estos rangos de precios más altos. La naturaleza impulsada por inversores de apartamentos en Sunny Isles también hace que este mercado sea más volátil.

Bay Harbor Islands

El mercado de lujo de apartamentos en Bay Harbor Islands está en expansión, aunque en 2024 solo vimos 15 ventas en el segmento de reventa de más de $1M.

Los precios están aumentando rápidamente debido a su ubicación privilegiada cerca de la playa y las zonas comerciales.

A pesar de la fuerte demanda, el área sigue siendo un mercado de compradores con 33 meses de inventario, aunque las nuevas listas se están vendiendo más rápido.

La llegada de nuevos condominios está elevando el atractivo de la isla, pero también aumentará la competencia por las propiedades existentes.

Qué esperar de nuestras predicciones inmobiliarias para Miami

Compartiremos nuestras predicciones para el mercado inmobiliario de Miami en 2024.

Estos puntos incluyen tanto oportunidades como advertencias, y todos forman parte de una visión más amplia que desarrollaremos en blogs.

Nuestro compromiso con los clientes se centra en ofrecer consejos que sean honestos, medibles y accionables. Estos conocimientos están diseñados para beneficiar tanto a compradores como a vendedores a nivel local, nacional e internacional.

En los siguientes meses publicaremos articulos haciendo seguimiento de cerca estas predicciones mientras las condiciones del mercado, la conciencia y factores económicos como elecciones, tasas de interés, tipos de cambio y mercados de acciones y bonos evolucionen.

Probablemente, la conversación más importante, o al menos la que está en el centro de todo, es la paradoja actual del mercado inmobiliario entre compradores y vendedores, especialmente evidente en el sector de lujo.

Esperamos que al leer esto, reconozcas el valor de nuestro conocimiento y comprensión del mercado, lo cual puede beneficiarte en tu proceso. Te invitamos a considerar nuestros servicios como agentes de compradores o vendedores para facilitar tu próxima decisión, y no dudes en contactarnos para conversar.